二手樓樓市走勢

歷史分析 　負利率時期樓價升

實質利率與本港的整體樓價關係密切，由82年至今，每當出現正實質利率時，本港的整體樓價不是處於微上落的低增長期便是大跌期，反之出現負實質利率時，本港的整體樓價都是處於上升期。

在98年之前，本港絕大部分時間的實質利率都是處於負數。

自82年起，本港首次出現正實質利率在84年中至85年中，主因是高儲蓄利率所致，在84年1月儲蓄利率7.65厘，在84年7月更升至10.42厘，不過當年的通脹率也高，達9至10厘的水平，實質利率只有 0.5至2厘。

85-98年樓價大漲小回 84年中正值簽訂中英聯合聲明，安排在97年將本港主權回歸，同時本港經濟也剛從80年初美元兌港元急升的衝擊喘定，整體樓價在80年代初至80年代中均 處於牛皮低增長時期，差餉物業估價署的住宅樓價指數顯示，83年底報17點，85年第2季報18.5點，約1.5年間樓價指數僅升8.8%，屬微升上落 市。

85年中後直至98年之前，本港處於負實質利率年代，期間本港的整體樓價一直大漲小回，僅在94至95年出現一次較大的調整。在85年底報20.3點，97年底報155點，12年間升幅6.6倍，平均每年以約17%複式增長，樓市處於大牛市。

98年初起至04年7月，本港出現為期較長的正實質利率。實質利率在1999年中至2000年中曾維持在約9至10厘的高水平。這次正實質利率期是因本港罕有地出現通縮所致，在98年初利率上升，實質利率由負轉正後，同年11月的通縮令實質利率進一步急升。

也從97年底的155點，在03年底報 65.4點，整體樓價在6年間下跌了57.8%，平均每年以約9%貶值，屬樓市的大熊市。

明年負利率或重現 04年本港儲蓄利率只有0.003至0.13厘超低水平，通縮結束通脹重臨，本港又再次進入負實質利率，整體樓價也立即有反應，在04年底報83.3，較03年底的65.4上升了27.3%。

面對通脹率處於低水平，本港金管局又在05年中推出優化聯匯制度措施，本港開始進入加息周期，本港再處於正實質利率，不過大部分時間保持在約0.5厘的低 水平，未有對樓市構成太大的回落壓力，在今年10月最新報92點，較05年底的90.1點，接近2年時間只微跌了2.1%。

整體樓價在明年很大機會處於升勢，統計處最新公 布的11月份通脹率為2.2%，據金管局的數字11月份銀行的平均儲蓄利率2.35厘，因此扣除通脹後的實質利率只有0.15厘，而明年本港的通脹率有機 會上升至3%水平，同時息口也有機會向下調，負實質利率又再重現，據過去本港20多年的經驗，負實質利率年代，整體樓價便上升